酒店如何選址不出錯?看這一篇就夠了

2018-11-19 10:40:38

 記得一位酒店前輩在論及酒店三要素時這樣說過:“第一是地點,第二是地點,第三還是地點。”由此可見地點對于酒店來說有何等重要。

 

一件事要取得成功,就必須順應自然,得“天時、地利、人和”,這兒的地利,就是地點選擇得要恰當。

 

別說酒店選址有多么重要,就說人,選在什么地方出生,選在什么地方發展事業,往往很大程度上會決定一個人終生的命運。

 

如何給酒店選址呢,我認為一句話可以概括:在恰當的地方做恰當的酒店。

 

話好說,可具體運作起來并不容易,筆者接觸過許多種選擇地址的手段和方法,有的令人啼笑皆非,有的則妙不可言。

 

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酒店與風水

 

也許是人們的生活越來越衣食無憂的緣故,許多人建個住宅、買個商鋪、裝修個辦公室,都會請風水先生看一下合不合適。

 

建酒店就更不用說了,大凡投資酒店的業主都是有錢的人家,我接觸過的業主不論是國有還是私企,建酒店之前還很少不請風水先生的。

 

風水本是一門學問,由于是家族流傳,所以真正懂得風水的人甚少。

 

風水師分為兩種人,一類是故弄玄虛、陰陽怪氣,口中所說均為空穴來風,可稱陰陽先生,也叫算命先生,專以騙錢為生。

 

還有一類是博學多才,精通天文地理,深諳民俗學、環境科學、建筑學等知識,這種人可稱為風水大師。

 

選址就是選擇能助人事興旺發財、可令后人富貴顯達的風水寶地,而酒店的選址則屬于建筑學風水范疇,這是依環境對建筑物群的影響作為基礎的。

 

建筑學上的風水源自于皇家宮廷建筑,以中國古代封建社會的御用建筑師為代表,建立了一套趨于完整的風水體系(即對于環境影響的成文守則)。

 

建筑學上的風水是隨逐自然,力求將建筑和自然融為一體,使整體環境美化,并且根據自然情況安排建筑布局,包括采光、通風、取景,使得居住者更為舒適,追求人居回歸自然的狀態。

 

酒店業主煞費苦心地尋請風水大師,這種做法無可厚非,只不過要非常謹慎,如果請了算命先生,不但枉送了許多錢財,更可怕的是業主中了邪,會把酒店建的不陰不陽、不倫不類;

 

若是真的請到了風水大師,經過高人指點,規避了選址時的某些缺陷,設法讓風水和酒店建筑自然交融,那么酒店將永遠處于福蔭之中。

 

這種大師可謂鳳毛麟角,至少筆者還未真正碰上,因為風水大師要想給酒店看風水,除了必須具有淵博的知識外,更重要的還要深諳酒店的核心內容。

 

關于各個地區的朝向選擇,筆者總結了最佳朝向、適宜朝向、不宜朝向等相關資料,感興趣的讀者可后臺回復“朝向”獲取相關資料。

 

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選址鬧市區的酒店

 

人流多的地方常常是建酒店的好地方,因為消費者去酒店很方便,酒店生意自然就容易興隆。

 

鬧市區可以是金融商業區、政府所在地,可以是汽車站、火車站、寫字樓聚集地,也可以是住宅區、醫院、學校等混合體組成的街區。

 

在這樣的鬧市區建酒店要因地制宜,不是說在鬧市區建什么樣的酒店都會取得成功的。

 

由于鬧市區周圍一般來說餐飲、娛樂和商業配套設施較全,所以,像三星級以下或經濟型酒店適宜建在這種區域。

 

鬧市區的土地價格比較昂貴,酒店的占地面積一般不大,那么諸如需要占地面積較大的別墅型和度假型酒店就不應建在鬧市區,而一些筒子樓似的高層酒店就適合建在這種區域中。

 

高端金融商業區、政府所在地、大學或醫院附近適宜建四、五星級的高檔酒店。

 

但建設這樣的酒店必須有個前提,就是要具有足夠的停車位,高檔酒店除了地下室要配設停車位外,地面上必須有一定數量的停車位,因為前來酒店消費的客人以高官富商居多,他們中很多人不愿將車停到地下室去。

 

為了盡量滿足客人各種需求,就必須在規劃時將酒店前坪或后場留有足夠的開場面積,以便部分用作客人停車之用。

 

對于一個五星級酒店來說,如果前坪的面積捉襟見肘,在規劃時就不要考慮建設五星級酒店,否則不但會影響酒店的氣勢,也會影響到酒店的品牌,自然也會影響到酒店的效益,達不到投資者的真正目的。

 

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位于鬧市區的四、五星級酒店建筑不宜太矮,若是周圍的建筑都比酒店高大,除非酒店橫跨體量較大,否則會影響酒店的經營。

 

汽車站、火車站或普通寫字樓聚集地不適宜建五星級酒店,因為這些區域一般來說建筑比較擁擠,新建酒店要想取得足夠的占地面積怕有難度,況且這類地區的客源多半為中檔或偏低的消費者。

 

四星級酒店可以作為高檔酒店立足其中,更適宜的是建些三星級以下酒店,當然品牌經濟型酒店應該效益最好,因為這類地區的消費者多為匆匆過客,以出差辦事和旅游觀光為主,客人需要的是價格便宜、衛生干凈的居住環境。

 

因為酒店沒有什么餐飲娛樂項目,所以酒店不需要多少停車位,對于建筑比較擁擠的這種區域,建這種酒店最為合適。

 

不過,在這種地方是建四星級酒店,還是建三星級以下或經濟型酒店,客房都要有一定規模,最好在兩百間以上,客房越多的酒店,其綜合費用相對較低,利潤自然也就多了。

 

對于普通住宅區、中小學校和三級醫院等混合體組成的鬧市區,適合建設三星級以下或經濟型酒店,這種地區的商業街區主要是為普通百姓服務的,消費者對酒店的要求是實惠。

 

若是把四星級、特別是五星級酒店建在這個區域,與周圍的商業氛圍就不協調,高消費的人群不大愿意、不大習慣來這種區域的酒店。

 

其結果是,要么酒店放下架子,五星級酒店賣四星級價格,要么酒店堅守自尊,不愿向中端客人示好,這兩種做法都會傷及酒店,導致酒店的品質和效益下降。

 

鬧市區酒店的具體位置也是有講究的,最佳位置當屬城市主干道的路旁,因為城市主干道往往是人流最密集的地方,也是旅客最容易尋找和記住的地方。

 

四星級以上的高檔酒店最好設在主干道或次干道的路旁,因為高檔酒店的客人進出酒店使用車輛的頻率要遠遠高于其他檔次較低的酒店,所以酒店周圍的交通便成了高端酒店選址的一個重要條件。

 

如果一家高檔酒店不在主、次干道上,而且通往酒店的道路只有八米左右寬,那么這條道路的兩邊不能有商業鋪面和住宅區,可以有政府機關、大專院校等人流活動不頻繁的單位,并且道路只通到酒店為止,否則就不宜將酒店建在這種交通的地區。

 

三星級以下或經濟型酒店可以建在離開主、次干道一定距離的巷子里,但是,酒店離巷口不宜超過兩百米,巷子兩邊不能有眾多的小店攤販,巷子道路至少有六米寬并能較方便地雙向行駛,從主、次干道拐入巷子后便可直接抵達酒店,而不能再拐向另一個巷子才能到達酒店,因為在交通上給客人造成不便的酒店,客人除非是萬般無奈,否則不會選擇這樣的酒店。

 

還要提醒投資者的是,不管是什么檔次的酒店,不要選擇建在高架橋旁或城市的單行道上。

 

當然有許多高架橋是在酒店落成許多年后才建起來的,所以在選址前必須向政府規劃部門打聽清楚今后十年之內的城市建設規劃,如果規劃中項目地址旁要建高架橋,那么投資者就沒有必要冒這種風險。

 

另外,投資人可以請有關專家論證建設高架橋的可能性,以便在政府規劃意圖不明朗時做出決策。

 

不過,政府的城市規劃也是與時俱進隨時變化的,萬一酒店開業后政府要建高架橋呢?

 

筆者經過研究發現,那些高度在八十米以上位于高架橋旁的酒店,其生意受到的沖擊較小,如果是在一百米以上,酒店前坪比較寬敞,那么酒店經營基本不會受到什么影響。

 

所以,在城市中心可能會建高架橋的地址上建酒店,千萬不要設計低矮酒店建筑,否則建成后的酒店是不易賺錢的。

 

最后要說一下建在城市單行線上的酒店,由于進出酒店的車輛不太方便,自然會影響酒店的經營;有些通往酒店的道路有行駛時段限制,就是說在交通高峰的某個時段什么車輛不允許通行,往往弄得司機手足無措,導致出租車不愿載客去這樣的酒店,那么,這種酒店還怎么經營呢?

 

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選址比較偏僻地方的酒店

 

在交通和通訊業不發達的十幾年前,把酒店選擇建在城郊或更遠的地方是不可想象的事,特別是四、五星級酒店,如果不建在繁華市區,酒店多半會虧損。

 

隨著手機的普及、交通工具的發達和信息手段的多樣化,酒店地理位置的概念已經賦予了新的含義。

 

比如說城鄉接合部,適宜建四、五星級和經濟型酒店,因為每個地區的城鄉接合部經濟比較活躍,許多城市中心拆遷戶和外來人口都在這塊新開發的區域購房定居,當地農民因為土地被征收而得到一筆可觀的補償費,消費潛力很大,只要道路暢通,鬧市區的單位或個人都方便去這種區域的酒店消費。

 

所以,類似這樣的地方已不屬于偏僻生冷區域,投資者可放心考慮酒店建設計劃。

 

這里要重點說的是那些既不在旅游風景區、周圍又沒有什么消費客源的酒店,這類地區不適宜建四星級以下的酒店,當然經濟型酒店也包含其中。

 

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業主如果要投資,可以建五星級酒店,但前提是必須具備以下條件:

 

1、是道路,通往酒店的道路要寬暢,而且要與其他主要干道相通,道路狀況要好。

 

2、是酒店投資總額要控制好,設法用城市三星半或四星級酒店的投入將酒店建成五星級的標準和檔次。

 

因為土地價格便宜,建筑不必采用筒子樓形式,可降低造價和運行費用。

 

3、是按略低于四星級城市商務酒店的價格收費,用價廉物美的策略來吸引客人,但服務不打折。

 

4、是經營要有亮點,用特色服務項目來獲得客人的青睞。

 

5、要考慮客人的消費半徑距離,我們平時習慣考慮的是酒店周圍的客源,其實高端酒店的客人消費半徑應擴展到5km、50km甚至300km,投資者要研究計算這個半徑區域里潛在的消費對象,因為這個半徑都是客人最多在當天可以往返的距離。

 

順帶提及的是,三星級以上的酒店不要選擇建在高速公路出口不遠的地方,筆者接觸過的位于高速公路口不遠的酒店,沒有一家效益好的,我便嘗試著以一個駕駛汽車快下高速進入城市的角色去思考這個問題。

 

許多朋友都有過這種體驗,每當夜幕降臨,駕車下了高速進入收費站后,雖然此時饑腸轆轆,但你會馬上選擇鄰近的餐館就餐嗎?

 

朋友們告訴我,他們多半會選擇繼續駛往城市中心,一是擔心這個位置的餐館服務質量差,二是害怕這些店宰客,更重要的是他們沒有一下高速就停車小憩的習慣。

 

其實選擇酒店亦是如此,客人擔心城市邊緣的酒店服務質量得不到保證,住在離城市中心還有一段距離的酒店,無論是游玩還是辦事都不太方便。

 

最主要的還是消費者的潛意識——習慣驅使著他們繼續往前趕路,因為一個剛剛從高速公路下來的人不愿意立刻停下,而希望再慢慢行駛一會兒,讓緊張的大腦有個自然舒緩過程。

 

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選擇建在旅游風景區的酒店

 

看到中國許多的歷史名勝和山水風景被一些服務設施糟蹋得滿目瘡痍,筆者就會感到心痛,故而除非必需,否則這些區域盡量不要建設酒店。

 

有些景觀游客一兩天不能盡興,必須住在景區內,那么酒店應盡可能遠離中心景區,而且在設計時盡量順勢打造,不破壞自然景觀,無論酒店內部裝飾多么現代,但酒店外表必須裝飾得與風景名勝相和諧。

 

所有處于旅游名勝的酒店都不要建成筒子樓那樣比較高的建筑,體量可大,可橫向發展,建筑裝飾材料盡可能使用當地盛產的材料,建筑風格盡可能與當地建筑與民俗保持一致,盡可能不改變山川形勢,這是投資者在選址時必須注意的。

 

這種區域適宜建少量的五星級酒店,配套服務設施不但能滿足自身要求,還能給其他酒店提供消費需求,比如娛樂休閑項目,可供其他沒有這些項目的酒店客人選擇消費;比如所建的洗衣場也可為一些沒有洗衣房的酒店提供洗滌服務。

 

這種區域可以多建些經濟型酒店,除了住宿外,只提供早餐服務。不宜在這種地區建設一~四星級酒店,因為一些高端會議和旅游客人可選住五星級酒店,其余游客可由價廉物美的經濟型酒店負責接待。

 

這類酒店的房價可視淡旺季進行調整,投資者在測算時應考慮清楚。

 

總之,酒店選址已經賦予了新概念,除了要選在人流量比較大的地方這種傳統做法外,還要看通往酒店的道路是否寬暢,是否不會經常堵車;還要看酒店是否有足夠的停車位,停車是否方便;還要看周圍都有些什么樣的酒店,自己要建的酒店是否要有別于它們,建什么類型什么檔次規模的酒店最合適。請酒店投資者三思。

 

-THE END- 

 

作者介紹:陳新,天鵝會專欄作者。中國作家協會江蘇分會會員。1998年-2016年就任多家高星酒店總經理,2016年至今任方廷(香港)酒店管理公司總顧問,兼湖南、四川、江蘇等省的酒店顧問。已出版譯著和專著18部

 

 

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內容簡介

 

中國酒店的現狀是什么?多半虧損,少數盈利,其癥結就在于酒店投資、酒店設計、酒店建設、酒店管理、行業領導諸環節相互脫節,因為投資者不懂酒店建設,設計者不懂酒店經營,建設者不懂酒店管理,行業領導不理解投資人甘苦。

 

本書作者先后在南北各地多家四、五星級酒店以及房地產集團任基建總指揮兼總經理,所經營的房地產和酒店項目都生意紅火,傾注二十多年寫成這二十多萬字的作品,全是酒店業拿來就用的干貨。

 

本書非常適合酒店及房地產項目投資人、各類建筑設計師、酒店專業院校的老師學生、酒店建設各類人員、酒店經營管理人員、政府規劃及旅游行業領導認真研讀。

 

陳新  著    人民出版社2018年2月出版發行

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